Hình thức gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay

Hành vi tự kê khai tài sản là duy nhất

Cụ thể, Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và được chi tiết tại điểm b Khoản 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thì trường hợp được miễn thuế là thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, đây chính là kẽ hở của quy định khi cá nhân có nhiều tài sản nhà đất nhưng vẫn kê khai chỉ có duy nhất một nhà ở, tài sản, quyền sử dụng đất ở Việt Nam để được miễn thuế. Vấn đề đặt ra là cơ quan quản lý có kiểm soát được hết việc kê khai bất động sản của cá nhân hay không vì theo quy định là do cá nhân tự khai và chịu trách nhiệm.

Hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng

Theo khoản 2 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012 quy định thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Tuy nhiên trên thực tế, giá chuyển nhượng bao giờ cũng cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Vì thế, để giảm việc nộp thuế thu nhập cá nhân thì người bán với người mua sẽ thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng thấp hơn so với thực tế nhưng không được thấp hơn giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, người mua sẽ chịu lệ phí trước bạ thấp hơn và người bán chịu thuế thu nhập cá nhân thấp hơn. Với hành vi như vậy thì cả người bán và người mua đều có lợi, còn ngân sách Nhà nước sẽ bị thất thu do không thể kiểm soát được giá bán thực tế mà cá nhân thỏa thuận. 

Tương tự với hành vi trên là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất hay chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước đều có thể gian lận bằng hành vi hạ thấp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng so với giá thực tế.

Hành vi chuyển nhượng bất động sản bắc cầu giữa người thân trong gia đình

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC trường hợp miễn thuế gồm có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Ví dụ, trong trường hợp hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Vì vậy, việc chuyển nhượng bắc cầu cho bố chồng thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lợi dụng sự thông thoáng của pháp luật

Tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012 quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ là thu nhập miễn thuế, do vậy, con gái khi được tặng nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Do con gái chưa đủ tuổi thành niên cha mẹ đại diện con gái ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho một người khác. Và khi cô con gái khai có một tài sản duy nhất vì vậy sẽ thuộc đối tượng miễn thuế theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, hành vi này được coi là không phải đóng thuế theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy các hành vi gian lận đã phân tích ở trên trên đều rất đơn giản nhưng công tác kiểm tra, quản lý rất khó để phát hiện, vì vậy gây thất thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước.